84억 먹튀 외국인 집주인 전세금 잠적 논란 커진다 HUG 회수율 2%의 민낯

무엇이 문제인가: 84억 먹튀의 구조

최근 전세 시장에서 눈에 띄는 이슈가 하나 있습니다. 외국인 임대인이 계약 만료 시점에 보증금을 돌려주지 않은 채 출국하거나 연락을 끊어버리는 사례가 늘고 있다는 점입니다. 겉으로 보면 개별 사건 같지만, 실제론 구조적인 허점이 맞물려 발생합니다. 임차인은 보증기관의 대위변제에 기대지만, 그 이후의 채권 회수는 사실상 멈춰 서는 경우가 많습니다.

핵심은 ‘국경’입니다. 채권을 쫓아 국외로 나가면 송달, 집행, 신원확인의 장벽이 급격히 높아지고, 임대인의 국내 재산이 충분하지 않을수록 회수 가능성은 낮아집니다. 결국 임차인에게 돌아오는 건 긴 소송과 불확실성뿐입니다.

숫자로 본 현황: 보증사고 103건과 회수율 2%

공개된 자료를 토대로 보면, 2022년부터 2024년 9월까지 외국인 임대인의 전세 보증금 미반환 사건은 103건, 피해액은 243억 원 규모로 집계됐습니다. 이 중 보증기관이 대신 변제한 금액만 160억 원에 달하지만, 실제로 되찾아 온 금액은 2% 수준에 머뭅니다.

국적 분포를 보면 중국 국적 임대인의 미회수 채권이 약 84억 원대로 가장 큽니다. 그 외에도 미국, 캐나다, 일본 등 다양한 국적에서 사례가 확인됩니다. 숫자 자체가 중요한 것이 아니라, ‘출국 후 회수 곤란’이라는 패턴이 반복된다는 점을 주목해야 합니다.

왜 회수가 어려운가: 출국·송달·재산 추적의 벽

1) 출국과 관할의 단절

임대인이 국외로 나가면 국내 채권 추심이 사실상 멈춥니다. 국제송달은 시간과 비용이 많이 들고, 상대 국가의 협조가 필요한데, 개인 채무에 대해 신속한 공조를 기대하기 어렵습니다.

2) 송달 실패의 악순환

등기상 주소지와 실제 거주지가 다른 경우가 많고, 임대인이 해외로 나가면 서류 수령 자체가 불가능해집니다. 공시송달은 절차상 유효해도, 상대가 해외에서 재산을 움직이면 실익이 줄어듭니다.

3) 국내 재산의 부족

담보 가치가 낮은 물건, 이미 근저당으로 잠겨 있는 주택, 또는 타 채권자와 경합하는 경우 회수율은 더 떨어집니다. 경매를 진행해도 보증금 전액을 회수하지 못하는 사례가 흔합니다.

임차인 경보 체크리스트 10가지

계약 전 30분만 투자해도 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 특별한 기술이 필요한 것도 아닙니다. 아래 항목을 차례로 점검해 보세요.

• 등기부등본 최신본 확인: 소유자 성명(한글/영문), 근저당, 가압류, 가처분 여부 체크
• 임대인 신원 확인: 여권과 외국인등록증 번호, 체류자격, 체류기간 만료일 확인
• 국내 실제 거주지 존재 여부: 등기상 주소와 실거주지 일치 여부, 국내 연락처 2개 이상
• 보증보험 사전조회: HUG·민간 보증사 보증 가입 가능 여부를 계약 전 확인
• 보증 가입 선행: 계약금 지급 전 보증가입 승인서 또는 조건부 승인서 확보
• 대리인 계약 시: 위임장 원본, 임대인 자필 서명, 인감(또는 서명인증)과 신분증 사본 대조
• 특약에 ‘보증 미가입 시 계약 해제 및 계약금 전액 즉시 반환’ 명시
• 연락두절 대비: 국내 대리수령인 지정, 통보의무 조항, 문자·메일·등기우편 병행 통지
• 임차인 3종 세트: 전입신고, 확정일자, 점유를 가능한 한 입주 당일에 완료
• 잔금 전 최종 점검: 체납관리비, 공과금, 세금 체납 여부 확인서류 확보

실제 시나리오: 계약부터 분쟁까지 타임라인

Step 1. 계약

급매 분위기에 서두르면 보증보험을 ‘나중에’로 미루기 쉽습니다. 하지만 이때가 승부처입니다. 계약서에 특약을 넣고, 보증 승인 여부를 잔금 조건으로 묶어야 합니다.

Step 2. 만기 통보

만기 2~3개월 전 문자·메일·내용증명으로 반환일과 계좌를 통보합니다. 이때부터 연락 기록을 꼼꼼히 남겨두세요. 분쟁 시 증거가 됩니다.

Step 3. 반환 지연

임대인이 “해외 체류 중”이라며 시간 끌기에 들어갈 수 있습니다. 보증에 가입되어 있다면 곧바로 보증기관에 청구 절차를 시작하고, 미가입이라면 임차권등기명령과 내용증명 추가 발송을 병행합니다.

Step 4. 잠적

연락두절로 넘어가면 지급명령, 소송, 가압류·가처분 등 집행보전 조치가 필요합니다. 동시에 경·공매 가능성도 검토하세요. 다만 국내 재산이 없으면 한계가 분명합니다.

Step 5. 사후 회수

보증기관이 대위변제를 했다면 임차인은 일단 숨통이 트입니다. 그러나 기관의 채권 회수율은 매우 낮습니다. 이 구조를 아는 임대인일수록 해외로 빠져나가며, 사건은 장기화됩니다.

보증보험 제대로 가입하는 법

보증은 ‘가입했다’가 아니라 ‘지속된다’가 핵심입니다. 승인 전·후, 갱신, 조건변경까지 살펴야 합니다.

• 사전심사 단계: 임대인 신용, 체류, 재산요건으로 보증 거절이 나올 수 있습니다. 승인 전 계약금은 최대한 보수적으로.
• 조건부 승인 관리: 조건부 조항(담보 설정, 서류 추가 등)을 기한 내 이행해야 보증이 발효됩니다.
• 갱신 체크: 중도에 임대인 정보가 바뀌면 갱신 거절 변수가 생깁니다. 만기 60일 전 갱신 가능성 확인.
• 보증금 변동: 증액·감액 시 보증 한도와 보험료가 함께 조정됩니다. 증액 계약은 보증 확대 승인 확인 후 진행.

특약 문구 예시와 계약서 디테일

실무에서 통하는 특약은 길지 않아도 명확합니다. 다음 예시를 상황에 맞게 다듬어 사용해 보세요.

예시 1: 보증 미가입 해제

“임대차 보증보험 미가입 또는 발급 불가 시 임차인은 서면 통지로 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 기지급 금원을 지체 없이 전액 반환한다.”

예시 2: 연락두절 대비

“임대인은 국내 주소지 및 연락처 2곳 이상을 제공하며, 해외 체류 시 대리수령인을 지정한다. 지정 불이행 또는 연락두절 7일 지속 시 연체로 간주한다.”

예시 3: 출국 제한 협조

“보증사고 발생 시 임대인은 관계기관의 조사 및 출국 제한 신청 등 법적 조치에 협조한다.”

이외에도 체납관리비 정산 기준일, 원상복구 범위, 열쇠인수 방식 등 생활밀착형 조항을 구체화하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

지역·국적 동향과 리스크 포인트

외국인 소유 주택은 수도권에 집중되는 경향이 뚜렷합니다. 특히 소형 공동주택 밀집 지역은 전세 수요가 높아 거래 회전율이 빠른 대신, 급매·급전 이슈가 맞물리면 반환 지연 위험이 커집니다.

국적은 사건 통계상 특정 국가 비중이 높게 보이지만, 이는 ‘국적 때문’이라기보다 국내 체류 기반과 자산 분포의 차이가 반영된 결과로 보는 편이 합리적입니다. 결국 임차인이 확인해야 할 것은 ‘국적’이 아니라 ‘국내에서 책임을 이행할 현실적 기반’입니다.

문제가 터졌을 때 단계별 대응

1) 즉시

• 연락기록 확보: 문자, 통화녹취 고지 후 녹음, 이메일, 내용증명 발송
• 임차권등기명령 신청: 이사 계획이 있다면 우선 확보
• 보증보험 청구: 가입되어 있다면 서류 즉시 제출

2) 1~2주 내

• 가압류·가처분: 임대인 재산 파악 후 보전조치
• 지급명령 또는 소송 제기: 반송되더라도 절차 진행
• 체납관리비·세금 확인: 우선순위 파악

3) 중장기

• 경·공매 진행 검토: 감정가 대비 회수 가능성 계산
• 협상 카드: 중도해지 합의, 보증금 일부 선지급 후 명도 등
• 비용 통제: 소송·집행 비용 대비 회수 기대액 비교

제도 개선 논의와 우리가 당장 할 일

정책 영역에서는 외국인 임대인의 신원·체류·자산 정보 관리 강화, 보증금 에스크로 도입, 보증사고 발생 시 출국 제한 등 개선안 논의가 이어지고 있습니다. 다만 제도는 준비와 시행에 시간이 걸립니다. 임차인이 당장 할 수 있는 건 두 가지입니다.

• 계약 전 선조회: 보증가입 가능성 확인 없이는 계약금을 걸지 않는다.
• 특약과 기록: 보증·연락·대리수령·체납정산을 명문화하고, 모든 통신을 기록한다.

결국 전세 계약의 안전벨트는 ‘사전검증’과 ‘증거화’입니다. 이 두 가지가 갖춰지면 최악의 상황에서도 손실을 최소화할 수 있습니다.

한 줄 정리: 집주인이 외국인인지부터 확인하고, 보증 선조회와 특약으로 리스크를 잠그세요. 그 결정이 수천만 원을 지킵니다.