더현대 광주 11월 착공 가시권 공사비 협의 막바지와 2028 상반기 개장 청사진

2025년 10월 20일 · 43 read

광주 북구 임동 옛 전방·일신방직 부지에서 추진 중인 더현대 광주가 시공사 선정 협의가 막바지에 접어들며 11월 착공이 유력해졌습니다. 공사비 급등이라는 변수를 조율하는 과정이었고, 일정대로면 2027년 말 준공, 2028년 상반기 개장이 목표입니다.

프로젝트 한눈에 보기 더현대 광주가 주목받는 이유

더현대 광주는 광주 도심권에 들어서는 대규모 민간 복합문화상업시설로, 쇼핑·미식·문화·엔터테인먼트를 한 공간에서 체험하는 라이프스타일 플래그십몰을 지향합니다. 특히 호남권에서 보기 드문 스케일의 실내 복합 공간을 마련해, 주말 방문 수요뿐 아니라 평일 도심 체류 시간을 늘리는 촉매로 기대되고 있습니다.

부지는 옛 전방·일신방직 부지 내 일부로, 현대백화점이 별도 매입해 독자 추진 중인 점이 핵심입니다. 이는 대규모 복합개발에서 흔히 발생하는 사업 간 상호 의존 리스크를 줄이고, 상업시설 본연의 속도를 유지하기 위한 전략으로 해석됩니다.

핵심 스펙 규모와 구조 그리고 운영 콘셉트

운영 콘셉트는 ‘체류형’에 방점이 찍힙니다. 단순 쇼핑을 넘어 아트·키즈·푸드·웰니스 등을 엮어 하루 종일 머물 수 있게 설계하는 흐름이 전국 대형몰에서 이미 검증됐고, 광주에서도 같은 공식을 지역 특성에 맞춰 적용할 가능성이 큽니다. 특히 실내 정원형 휴식 공간, 팝업·전시·공연이 가능한 플렉서블 존, 로컬 브랜딩을 살린 미식 섹션이 유력한 카드로 거론됩니다.

일정의 현재 위치 11월 착공이 가리키는 것

애초 목표는 2025년 10월 착공이었으나 건설 원가 상승 여파로 시공사 선정이 길어졌습니다. 현재는 복수의 건설사와 적정 공사비 산정 협의가 막판 단계에 있으며, 11월 중 착공이 가능하다는 관측이 우세합니다. 통상 이 단계에서 계약·보증·세부 공정표가 순차 확정되며, 착공식 이후 파일공사 및 지하 굴착이 본격화됩니다.

일정이 11월로 정리될 경우, 공정상 가장 민감한 지하 구조물 공사가 겨울~초봄로 이어지게 됩니다. 최근 현장들은 동절기 품질관리 매뉴얼을 강화하고 있어, 콘크리트 양생, 동바리·거푸집 안정화, 동상 방지 대책 등에 대한 사전준비가 관건이 됩니다.

왜 늦어졌나 공사비와 시공사 협의의 현실적인 변수

최근 몇 년간 원자재와 인건비 상승이 누적되며, 대형 현장 대부분이 초기 견적을 재조정하고 있습니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 물가 변동에 연동되는 가격 조정 조항(VOP) 적용 범위. 둘째, 공기 지연 시 리스크 분담 구조입니다. 발주사와 시공사는 이 두 축을 명확히 해두어야 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

비용 절감은 단순 원가 삭감이 아니라 설계·시공·운영을 아우르는 가치공학(VE)로 접근하는 게 일반적입니다. 예를 들어 구조체 일부의 부재 간격 조정, 마감재 대체, 설비 시스템의 에너지 효율 최적화 등이 거론됩니다. 대형몰은 초기 투자비가 크므로, 운영 단계의 에너지 비용과 유지보수 편의성까지 보고 의사결정을 내리는 경향이 강합니다.

독립 추진의 의미 주상복합 이슈와의 분리

같은 권역에서 추진된 주상복합 개발이 우선협상 파기 등으로 흔들렸지만, 더현대 광주는 별도 부지·별도 절차로 독립 추진됩니다. 이는 착공·준공 타임라인의 예측 가능성을 높여줍니다. 대규모 복합개발에서 흔히 발생하는 ‘동시 개장’ 압박을 피하고, 상업시설만의 페이싱으로 품질을 확보하는 전략이라고 볼 수 있습니다.

다만, 장기적으로 주거·업무·상업의 통합 시너지가 더뎌질 수 있다는 점은 지역 운영 측면에서 고려해야 합니다. 개장 초기 교통·집객 동선·상권 확장 전략을 상업시설 자체 역량으로 시작해야 한다는 뜻이죠. 이는 초기 큐레이션의 완성도, 교통 수요관리, 지역 상생 프로그램의 밀도를 더 높여야 한다는 과제를 줍니다.

교통과 접근성 현실적인 기대치와 과제

대형 복합몰의 성패는 ‘편하게 오고 편하게 머무는가’에 달려 있습니다. 더현대 광주는 대규모 주차 공간을 계획하고 있으나, 주말 피크 타임을 고려하면 교통 수요관리가 중요합니다. 일반적으로 다음과 같은 운영전략이 검토됩니다.

• 주차 동시입차 분산: 입차 동선 이원화, 회차·우회 루프 설계
• 대중교통 연계 강화: 노선버스 협의, 셔틀 운영 시범 도입
• 사전 예약·실시간 유도: 앱 기반 빈자리 안내, 피크대역 요금제 검토
• 보행 네트워크: 보행자 안전 동선 분리, 유모차·휠체어 접근성 확대

광주 도심망과의 연결성이 높아질수록 체류형 소비가 늘어납니다. 로컬 상권과의 상생을 위해 보행 허브를 넓히고, 몰 내부의 체험 공간과 외부 가로환경을 자연스럽게 이어주는 것이 장기적으로 ‘목적 방문’ 외에도 ‘경유 방문’을 유도하는 데 유효합니다.

무엇이 달라지나 지역경제와 생활문화의 변화

더현대 광주가 구현하려는 체류형 콘텐츠는 지역 경제에 파급효과를 낳습니다. 단기적으로는 건설 고용과 협력사 수요, 중장기적으로는 로컬 브랜드의 입점·콜라보·팝업 참여 확대가 예상됩니다. 관광 측면에서는 광주-호남권 주말 트립 동선에 ‘도심 실내 체류지’가 추가되는 효과가 큽니다.

문화적으로는 팝업 전시, 미디어 아트, 공연·클래스 등 프로그램이 상시화될 가능성이 큽니다. 날씨와 계절에 좌우되지 않는 실내 그라운드가 생기는 만큼, 청소년·가족·시니어 등 다양한 세대가 동시에 즐길 수 있는 콘텐츠 큐레이션이 중요합니다. 이 과정에서 지역 예술인·창업팀과의 협업이 활발해지면, 단순 소비 공간을 넘어 도시 문화 플랫폼으로 자리매김할 수 있습니다.

비교 관점 더현대 서울과 무엇이 닮고 다른가

더현대 서울은 실내 정원, 대형 보이드, 팝업 중심 큐레이션으로 ‘머무는 쇼핑몰’의 기준을 바꿨습니다. 광주는 면적에서 상회하는 만큼, 다음과 같은 차별화 포인트를 기대해볼 수 있습니다.

• 기후 대응형 실내 공공공간 강화: 넓은 보이드·정원·리빙 라운지
• 로컬 미식·브루어리·디저트의 비중 확대와 장기 팝업 생태계
• 아트·스포츠·키즈 복합 체험존의 모듈화로 계절별 전환 용이
• 지속가능 설비: 고효율 냉난방, 열회수, 태양광·BEMS 적용 검토

특히 광주만의 문화·예술 DNA를 소비 경험에 녹여내면, 원정 방문 수요를 자극하는 동력이 됩니다. 축제·비엔날레·지역 공연과의 협업 캘린더를 상설화해 ‘매달 달라지는 이유’를 만드는 게 핵심입니다.

2028 상반기 개장 로드맵 단계별 체크포인트

현재 시나리오는 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 11월 착공 → 2026년 상반기 골조 상부 가시화 → 2027년 말 준공 → 2028년 상반기 개장. 각 단계의 체크포인트는 명확합니다.

• 시공사 계약: 물가연동·공기 리스크 분담, 품질·안전 KPI 확정
• 본공사 초기: 지하 구조물 안정화, 인접 대지·교통 영향 최소화
• 골조 완료: 파사드·유리·루버 등 외피 성능과 미세먼지·소음 대응
• 인테리어: 테넌트 사양 표준화, 화재안전·피난동선 사전검증
• 시스템 시운전: 전기·설비·BAS/BEMS 통합, 피크 부하 시험
• 프리오프닝: 소프트오픈·혼잡도 테스트·운영 매뉴얼 보완

대형 몰은 ‘공사 완료’와 ‘운영 준비’가 별개로 움직입니다. 개장 직전 3~6개월은 테넌트 입점·교육·물류 시뮬레이션·안전 훈련이 집중되는 구간입니다. 이 기간의 완성도가 초반 평판을 좌우합니다.

지역과 함께 가는 전략 로컬과의 상생 설계

광주에서 성공하려면 ‘지역성’이 빠질 수 없습니다. 다음과 같은 접근이 실효적입니다.

• 로컬 브랜드 인큐베이팅: 장기 팝업→상설 전환의 성장 사다리 마련
• 시민 커뮤니티 프로그램: 동네 서점·공방·푸드랩과의 정기 협업
• 청년 창업 지원: 공용 팝업 키친·마켓·페어 운영으로 테스트베드 제공
• 공공·문화기관 연계: 비엔날레, 시립미술관, 문화재단과의 콘텐츠 연동

이런 시도는 매출 이상의 가치를 만듭니다. 도시가 가진 이야기를 공간에 새기고, 방문 동기를 ‘소문’으로 확산시키는 가장 빠른 방법이기도 합니다.

생활자 관점 방문자가 체감할 변화

방문자 입장에서는 편의시설의 세밀도가 만족도를 좌우합니다. 유모차 대여, 수유실·패밀리 라운지, 저자극 조명, 실내 공기질 실시간 공개, 폰 충전 스테이션, 디지털 안내·대기 관리 등은 이제 기본에 가깝습니다. 더 나아가 ‘쉬고 싶은 자리’를 충분히 제공하는 것이 장기 체류에 결정적입니다.

또 하나의 포인트는 ‘예측 가능한 경험’입니다. 혼잡 시간·주차 대기·식음 대기 시간을 투명하게 보여주고, 대안을 제시하면 불편이 체감상 크게 줄어듭니다. 이런 요소들이 쌓이면, 사람들은 “편해서 간다”는 이유로 자주 찾게 됩니다.

리스크와 대비책 계절·원가·안전

대형 프로젝트는 변수가 상수입니다. 동절기 콘크리트 품질관리, 자재 조달 일정, 글로벌 공급망 이슈, 안전관리 강화 등은 상시 점검 포인트입니다. 최근 업계는 스마트 안전장비(근접 경보, 추락 감지), CCTV 기반 위험행동 분석, 공정관리 디지털 트윈을 도입해 사고 가능성을 낮추고 있습니다.

원가 측면에서는 설계 변경의 파급효과를 조기에 파악하는 체계가 중요합니다. 사소한 마감 변경도 물류·시공성·유지비에 영향을 주기 마련이어서, VE 검토-승인-적용의 거버넌스를 일관되게 운영해야 예산과 일정을 동시에 지킬 수 있습니다.

주요 쟁점 정리 지금 우리가 알 수 있는 것들

• 11월 착공 가능성은 높다: 시공사 협상 막바지, 공사비 협의가 관건
• 일정 목표: 2027년 말 준공, 2028년 상반기 개장
• 사업 성격: 현대백화점 단독 추진, 주상복합 이슈와 분리
• 규모: 연면적 약 27만㎡대, 영업면적 약 10만㎡, 주차 2,600대+급
• 의미: 호남권 체류형 문화·상업 거점이자 도심 재활성화 축

참고: 구체적인 개장일, 세부 테넌트 구성, 교통대책의 최종안은 추후 공사 진행과 행정 협의, 운영 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

마치는 글 11월 이후, 진짜 시간이 시작된다

착공은 끝이 아니라 시작입니다. 공사비 협의로 인한 짧은 지연은 대형 프로젝트에서 흔한 통과의례에 가깝습니다. 중요한 건 이후 단계에서 품질과 안전, 운영 준비를 얼마나 빈틈없이 쌓아가느냐입니다. 광주의 일상 한가운데 새로운 도심 체류지가 탄생하는 과정, 이제 본격적으로 시간이 움직이려 합니다. 기대하셔도 좋습니다.