서울 전역과 경기 12곳 규제 지역 지정, 토지거래허가제와 대출 변화 핵심 정리

개요 한눈에 보기

이번 대책의 골자는 세 가지입니다. 첫째, 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구로 지정하고 동일 지역 내 주거용 부동산에 토지거래허가제를 적용합니다. 둘째, 주택담보대출 한도를 주택 가격 구간별로 차등화해 고가주택 수요를 촘촘히 관리합니다. 셋째, 스트레스 금리를 상향하고 전세대출 이자 상환분의 DSR 반영 범위를 확대해 레버리지 유입을 제어합니다.

지정 지역과 적용 범위

투기과열지구와 토지거래허가구역은 서울 전역으로 확대되었고, 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 포함됩니다. 이번 지정으로 풍선효과를 최소화하겠다는 의도가 뚜렷합니다.

토지거래허가구역 지정 효력은 공고일 이후 정해진 시점부터 적용되며, 효력 발생 이전에 체결된 계약은 허가 및 실거주 의무에서 제외됩니다. 다만 잔금일, 소유권 이전일 등 실제 취득 시점이 효력 범위와 겹치는지 반드시 확인하세요.

토지거래허가제, 실제로 무엇이 달라지나

허가가 필요한 거래와 예외

허가구역 내에서 아파트를 포함한 주거용 부동산을 취득하려면 계약 체결 전에 관할 구청 등에서 허가를 받아야 합니다. 실거주 의무가 부과되며, 통상 2년간 자기 거주용으로 사용해야 합니다. 임대차가 남아 있으면 원칙적으로 허가가 어렵고, 소유권 이전 전 임대차 종료가 확정되는 경우 예외적으로 가능할 수 있습니다.

최초 분양 주택의 특례

허가구역 내라도 최초 분양 주택의 수분양자는 2년 실거주 의무가 부과되지 않습니다. 전세계약 체결이 가능하다는 점이 중고거래와 큰 차이입니다. 다만 분양권 거래, 전매 제한, 입주 시점의 의무사항은 별도로 확인이 필요합니다.

신청과 처리 절차

• 매도·매수인 공동 신청(대리 신청 시 위임장 필요)
• 신청서에는 계약 내용과 향후 토지(주택) 이용계획을 기재
• 심사 기간이 있어 통상 일반 거래보다 시간이 더 걸립니다

허가 없이 계약을 진행하면 과태료 등 제재가 있을 수 있습니다. 계약서에 ‘허가 불허 시 원상회복’ 특약을 명확히 넣어 분쟁을 예방하세요.

주택담보대출과 스트레스 금리 변화

가격 구간별 주담대 한도

• 시가 15억 이하: 최대 6억(현행 유지)
• 15억 초과 25억 이하: 최대 4억
• 25억 초과: 최대 2억

이번 조정은 고가주택 중심의 가격 상승을 억제하는 데 초점이 있습니다. 규제지역에서는 LTV와 DSR 규제가 동시 적용되지만, 15억 초과 주택의 경우 한도 자체가 차등 적용되므로 실질 차입 여력이 크게 낮아집니다.

스트레스 금리 3.0% 적용의 의미

규제 지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 적용합니다. 즉, 대출 심사 때 향후 금리 상승 위험을 더 보수적으로 반영해 상환 능력을 평가합니다. 금리 변동성 국면에서 과도한 레버리지를 미리 제어하겠다는 취지입니다.

전세대출과 DSR 반영 확대

소유 주택 위치와 무관하게 1주택자가 규제 지역에서 임차인 자격으로 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영합니다. ‘전세 레버리지’를 통한 추가 매수나 다주택 전환을 억제하는 효과가 기대됩니다.

세제 방향성과 시장 영향

정부는 보유세·거래세 등 세제 합리화를 ‘최후의 수단’으로 언급하며 구체안은 시장 영향과 형평성, 시기 등을 종합 검토한다고 밝혔습니다. 세제 변화는 기대심리와 직결되므로, 발표 전 과도한 선반영은 지양하는 분위기입니다.

실수요자에게 미치는 부분

• 세부안 확정 전까지 매수·매도 타이밍을 ‘세제 기대감’만으로 결정하는 것은 위험
• 거래세 조정 가능성 언급은 있으나, 구체 시기·수준은 미정
• 보유 부담 vs 거래 활성화 사이 균형을 맞추는 방향성에 주목

불법행위 단속 강화 포인트

가격 띄우기, 허위신고 후 해제, 사업자대출 용도 외 유용, 초고가 주택 취득·증여, 시세조작 의심 중개 등 전방위 점검이 예고됐습니다. 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청이 동시에 대응하며 총리실 산하 감독기구 설치도 추진됩니다.

공급 계획과 일정 체크

9·7 대책의 후속 이행에 속도를 내며, 수도권 135만 호 계획의 주요 후보지와 LH 직접 시행 방안 등을 구체화합니다. 노후 영구임대 재건축(분양·임대 혼합), 도심 신축매입임대 7천 호, 공공택지 분양 잔여 물량, 신규 택지 3만 호 검토 등이 포함됩니다.

서울·수도권 핵심 포인트

• 서울 우수 입지 노후 영구임대 2.3만 호 재건축 추진
• 서울 성대 야구장, 위례 업무용지 등 공공기관 예타 면제 후 절차 진행
• 수도권 공공지원 민간임대: 내년 6천 호, 2027년 4천 호 착공 목표
• 서리풀지구, 과천지구 등 강남권 인접 공공택지 보상·조성 속도전

공급은 단기간 시장에 바로 나타나진 않지만, ‘일정의 신뢰성’이 가격 기대 형성에 큰 영향을 미칩니다. 발표 일정과 인허가 진척을 주기적으로 확인하는 습관이 필요합니다.

상황별 시나리오 QnA

Q. 허가구역 내 아파트 계약을 했는데, 임대차가 2개월 남았습니다. 허가가 나올까요?

A. 원칙적으로 임대차 존속 중에는 허가가 어렵습니다. 다만 소유권 이전일 전에 임대차가 종료·확정될 경우 예외 가능성이 있으니, 잔금일 조정과 임차인 합의, 특약 정비가 핵심입니다.

Q. 최초 분양 아파트는 실거주 의무가 없나요?

A. 허가구역 내 최초 분양 주택 수분양자는 2년 실거주 의무가 면제됩니다. 다만 분양권 전매 제한, 청약 자격, 전입 의무 등은 별도 규정을 반드시 확인해야 합니다.

Q. 16억 주택을 매수하려는데, 대출은 얼마나?

A. 주담대 상한이 4억으로 제한됩니다. 동시에 LTV·DSR, 스트레스 금리 3% 적용으로 실제 실행액은 추가로 줄 수 있습니다. 기존 부채와 소득 구조를 함께 검토해 보수적으로 계획하세요.

Q. 1주택자 전세이동은 어떻게 달라지나요?

A. 규제지역에서 임차 목적 전세대출을 이용하면 이자액이 DSR에 반영됩니다. 기존 대출이 많다면 전세대출 한도가 줄어들 수 있으니, 만기 전 사전 상담이 필요합니다.

Q. 재건축 추진 단지의 조합원 지위 양도 제한은 공급에 악영향?

A. 투기 유입 차단이 목적이며, 정비사업의 구조적 일정(안전진단, 인허가, 이주·철거 등) 자체를 늦추는 정책은 아닙니다. 다만 단기 매매 유동성은 낮아질 수 있습니다.

실수요자 체크리스트

• 허가 필요 여부 선확인: 구청 허가과, 또는 시군구 부동산정보 시스템에서 필지·단지 조회
• 계약서 특약: 허가 불허 시 계약 무효 및 계약금 전액 반환, 처리 기한 명시
• 거주 계획 증빙: 전입 예정일, 근무지·학교 거리, 가족관계 등 실거주 사유 서류 준비
• 대출 사전심사: 가격 구간별 상한, DSR, 스트레스 금리 반영 후 실수령액 확인
• 전세 이동 계획: 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영 고려, 만기 2~3개월 전 리파이 검토
• 자금출처 증빙: 계좌 이체 내역, 증여세 신고 요건 정리
• 일정 관리: 허가 심사 기간+잔금·등기 소요기간 포함하여 타임라인 설계

시장 전망과 리스크 관리

이번 대책은 ‘규제의 범위를 넓혀 풍선효과를 최소화’하는 데 방점이 찍혀 있습니다. 단기적으로는 거래 절벽과 체감 유동성 축소가 나타날 수 있고, 고가 주택의 레버리지 축소로 가격 기대가 조정될 가능성이 큽니다. 반면 실수요 중심의 거래는 정책모기지와 분양 물량에서 일부 숨통이 트일 수 있습니다.

리스크 관리 포인트

• 허가 변수: 허가 지연·불허 가능성 대비해 계약금, 중도금 일정을 보수적으로 설정
• 금리 변수: 스트레스 금리 3% 반영으로 향후 금리 하락 시에도 대출한도는 즉각 늘지 않을 수 있음
• 세제 변수: 구체안 확정 전, 세제 기대에 기반한 투자는 지양
• 공급 변수: 대규모 공급은 시차가 존재. 인허가 진척률 확인

실수요자라면 ‘허가 가능성·대출 실행 가능액·이사 타임라인’ 이 세 가지만 명확히 하면 불확실성 대부분을 관리할 수 있습니다. 투자 관점에선 레버리지 축소, 불법행위 단속 강화 환경에서 단기 차익형 전략은 위험 대비 보상이 크지 않습니다.

마무리 정리

서울 전역과 경기 12곳으로 확대된 규제는 ‘속도전’이 아닌 ‘범위전’으로 이해하는 게 맞습니다. 허가제와 금융 규제가 함께 작동하면 갭투자 수요는 자연스럽게 줄고, 실수요 위주의 거래가 표면으로 올라옵니다. 이번 글에서 다룬 체크리스트대로만 준비해도 대부분의 변수는 관리 가능합니다. 중요한 건 정보의 정확성과 타이밍, 그리고 문서화입니다. 실제 계약 전에는 관할 지자체와 금융기관에 최신 기준을 한 번 더 확인하세요.